La intención del legislador parece ser aliviar la carga fiscal de la venta ocasional de un inmueble por parte de una persona natural, y en efecto lo logra: sin importar el precio que se pacte, la ganancia queda fuera del ISR.
Podría pensarse que, al no incidir ya el precio sobre la renta, esto incentiva declarar el valor real de la transacción, sobre todo cuando el comprador es una entidad lucrativa. Un análisis más detenido muestra que no es así: el Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos (Decreto 37-92), que grava con el 3% el valor de toda compraventa de inmuebles, no fue modificado por el Decreto 18-2026, y tampoco lo fue el valor que quedará inscrito para efectos del propio Impuesto Único Sobre Inmuebles. En consecuencia, el incentivo a subvaluar el contrato de compraventa no desaparece con la nueva exención de ISR; simplemente cambia de motivo y se reduce en magnitud, porque antes había que cubrir tanto el 10% de ISR como el 3% de timbres, y ahora solo estos últimos.
Pensemos en una finca que una persona individual transfiere a una empresa constructora o a un grupo inversionista. Al reducirse la brecha entre el precio declarado y el precio real -ya no hay ISR que ahorrar, solo el 3% de timbres-, es previsible que este tipo de operaciones tienda a documentarse cada vez más cerca del valor comercial efectivo. Eso no libera a nadie de impuestos: simplemente traslada el costo hacia adelante, porque el valor que quede inscrito será la base sobre la que la empresa compradora pague, año con año, el Impuesto Único Sobre Inmuebles.
En la práctica, son los empresarios quienes terminan absorbiendo, vía un IUSI recurrente más alto, lo que antes se evitaba subvaluando el precio de la finca.
Un segundo escenario, más delicado, es el de la sociedad que vende una propiedad a valor de costo a uno de sus accionistas, quien posteriormente la revende a precio de mercado al comprador final. La ganancia que obtiene el accionista -persona individual, ajena al RTU en materia inmobiliaria- queda cubierta por la exención del numeral 4 del artículo 87, sin que la ley contemple ninguna norma de vinculación económica que obligue a recalificar esa venta escalonada como una sola operación entre la sociedad y el beneficiario final. Es, en el fondo, la misma lógica de vender a empresas de distinto régimen: no existe limitación legal que impida pactar, en la venta intermedia entre la sociedad y el accionista, un precio razonable -aunque no sea el precio de mercado final- antes de que este último transfiera el inmueble a su verdadero destinatario.
El panorama cambia por completo cuando la transferencia ocurre entre parientes cercanos, gracias al Decreto Número 6-2026, publicado el 2 de marzo de 2026 y vigente desde el 2 de abril de 2026, que en su artículo 1 deroga totalmente la Ley del Impuesto Sobre Herencias, Legados y Donaciones (Decreto 431) y en su artículo 4 reforma el artículo 7, numeral 3, literal b) de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (Decreto 27-92), eximiendo del IVA las donaciones entre vivos hasta el segundo grado de consanguinidad y primero de afinidad, esto es, entre padres e hijos, abuelos y nietos, hermanos, cónyuges, y entre suegros y yernos o nueras. Para ese círculo familiar, donar un inmueble ya no paga el extinto impuesto de donaciones, no paga IVA, y tampoco genera ganancia de capital gravable con ISR, porque el numeral 4 del artículo 87 de la LAT solo alcanza la enajenación onerosa, y la donación es por definición a título gratuito.
Su artículo 5 reforma, además, el artículo 8, numeral 4 de la LAT, dejando como renta exenta únicamente "las herencias, legados y donaciones por causa de muerte", sin repetir ahí la mención a las donaciones entre vivos que sí incluyó para el IVA en el artículo 4. Esto no debería habilitar a la SAT a pretender gravar con ISR una donación entre vivos hecha dentro del círculo familiar exento, porque esa donación de todos modos no encaja en ninguna de las categorías de renta que define el artículo 4 de la LAT -no hay actividad lucrativa, relación laboral, renta de capital ni ganancia de capital de por medio-, pero conviene tenerlo presente como un punto de redacción a vigilar en la aplicación práctica.
Debe tenerse presente, finalmente, que la reforma al artículo 87 de la LAT entrará en vigencia hasta el 1 de enero de 2027, conforme al artículo 5, literal b) del Decreto 18-2026, y será aplicable únicamente a las enajenaciones que se realicen a partir de esa fecha.
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